Miet- und Immobilienpreise in Deutschland 2026 Die aktuellen Zahlen & Städte-Vergleiche

Miet- und Immobilienpreise in Deutschland 2026: Die aktuellen Zahlen & Städte-Vergleiche

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Kaum ein Thema beschäftigt Mieterinnen, Mieter und Immobilienkäufer in Deutschland so stark wie die Frage, wie sich Wohnkosten aktuell entwickeln. Die amtliche Statistik zeichnet dabei ein differenziertes Bild: Nach Jahren starker Anstiege verlangsamt sich das Mietwachstum in vielen Großstädten, während die Kaufpreise für Immobilien wieder zulegen – allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden.

Was Bestandsmieten und Neuvermietungen wirklich kosten

Zunächst lohnt sich eine wichtige Unterscheidung: Bestandsmieten beziehen sich auf laufende Mietverträge, Angebots- beziehungsweise Wiedervermietungsmieten dagegen auf aktuell inserierte Wohnungen. Da bestehende Mietverträge oft über Jahre kaum angepasst werden, liegen Angebotsmieten in angespannten Märkten deutlich über den Bestandsmieten.

Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bestehender Mietverhältnisse bundesweit bei 7,28 Euro je Quadratmeter. Die bundesweiten Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen lagen im selben Jahr mit 9,66 Euro je Quadratmeter rund ein Drittel darüber. In den 14 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern kosteten inserierte Wohnungen 2023 im Schnitt 13,43 Euro pro Quadratmeter nettokalt, während die bundesweiten Nettokaltmieten bei Wiedervermietung 2023 bei 10,30 Euro pro Quadratmeter lagen – ein Anstieg von 6,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Wie stark die tatsächliche Mietbelastung der Haushalte insgesamt gestiegen ist, lässt sich am Wohnungsmietindex des Statistischen Bundesamts ablesen, der auf dem Verbraucherpreisindex basiert und alle Bestände einschließt. Dieser Index lag 2024 bei 107,5 Punkten (Basisjahr 2020 = 100), was einem Anstieg von 7,5 Prozent gegenüber 2020 entspricht – ein deutlich moderaterer Zuwachs als bei reinen Angebotsmieten, da hier auch die vielen günstigen Altverträge einfließen.

Städte-Vergleich: Wo Wohnen am teuersten ist

Bei den Angebotsmieten für Neuvermietungen zeigt sich ein klares Ost-West- und Stadt-Land-Gefälle mit München traditionell an der Spitze, gefolgt von Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Berlin. Nach Marktbeobachtungen großer Immobilienberater lag die mittlere Angebotsmiete für Bestands- und Neubauwohnungen in den acht größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) im ersten Halbjahr 2026 bei rund 18 Euro pro Quadratmeter.

Bemerkenswert ist dabei die Verlangsamung der Dynamik: Während die Angebotsmieten in diesen Städten im Vorjahreszeitraum noch um rund 6,8 Prozent gestiegen waren, betrug das Wachstum im ersten Halbjahr 2026 nur noch etwa 3 Prozent. An der teuren Spitze – vor allem in München, Frankfurt und Stuttgart – hat sich die Preisentwicklung demnach weitgehend stabilisiert, während andere Städte, insbesondere im Rheinland und Umland, weiter deutlich zulegen.

Kaufpreise: Immobilien werden wieder teurer, aber langsamer

Anders als bei den Mieten zieht die Preisentwicklung bei Eigentumsimmobilien wieder an. Nach dem amtlichen Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal 2026 um durchschnittlich 1,4 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Gegenüber dem Vorquartal betrug der Anstieg 0,3 Prozent. Damit hat sich das Preiswachstum gegenüber dem vierten Quartal 2025, als noch ein Plus von 3,0 Prozent im Jahresvergleich verzeichnet wurde, deutlich abgeschwächt. Im Gesamtjahr 2025 waren die Immobilienpreise um 3,2 Prozent gestiegen – der erste jährliche Anstieg seit 2022, nachdem die Preise zuvor infolge steigender Zinsen zurückgegangen waren.

Bei den Eigentumswohnungen zeigen sich regional gegensätzliche Trends. In den sieben größten Metropolen Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) fiel der Preisanstieg mit 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal vergleichsweise moderat aus. Deutlich stärker legten die Preise dagegen in kreisfreien Großstädten außerhalb der Top-7-Metropolen zu (plus 2,9 Prozent) sowie in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (plus 3,6 Prozent). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verlief die Entwicklung umgekehrt: Hier war der Preisanstieg in den Top-7-Metropolen mit 1,4 Prozent am stärksten, während die Preise in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 0,8 Prozent nachgaben.

Langfristig betrachtet zeigt sich das Ausmaß der Preisentwicklung besonders deutlich: Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2025 um rund 82 Prozent verteuert. Die Gesamtkosten für selbst genutztes Wohneigentum, die auch Instandhaltung, Versicherungen und Erwerbsnebenkosten einschließen, stiegen im selben Zeitraum sogar um rund 90 Prozent.

Warum die Preise trotz Verlangsamung unter Druck bleiben

Ein wesentlicher struktureller Treiber der Mietpreisentwicklung bleibt das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum. 2024 wurden bundesweit rund 216.000 Baugenehmigungen erteilt – deutlich weniger als das von der Politik angestrebte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Diesem knappen Angebot steht weiterhin eine hohe Nachfrage gegenüber, insbesondere in den großen Ballungsräumen, was den Mietdruck auf Bestandswohnungen aufrechterhält, auch wenn sich das Tempo der Preissteigerungen zuletzt verlangsamt hat.

Fazit

Die Miet- und Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich 2026 uneinheitlich: Während sich das Mietwachstum in den teuersten Metropolen wie München, Frankfurt und Stuttgart deutlich abgeschwächt hat, ziehen die Kaufpreise für Wohnimmobilien nach den Rückgängen der Jahre 2023/2024 wieder an – besonders in kleineren Großstädten und ländlichen Regionen. Wer Miet- oder Kaufentscheidungen trifft, sollte daher genau hinschauen: Bundesweite Durchschnittswerte verdecken erhebliche Unterschiede zwischen Metropolen, Großstädten und ländlichen Regionen.

Quellen

Stand der Zahlen: August 2026. Angebotsmieten aus Immobilienportalen bilden vor allem Neuvermietungen ab und liegen deshalb regelmäßig über den amtlichen Bestandsmieten.